Por que razão o BTR está em voga?
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O mercado de arrendamento tem sido tema de conversa no investimento imobiliário. É um modelo de negócio que a grande maioria dos países europeus já está familiarizada. No entanto, perante a sua expressão crescente no mercado português, existe um clima de mixed feelings no que toca ao seu sucesso daqui para a frente.
Como avança um artigo publicado pelo Observador, Gonçalo Santos explica que:
«na sequência da Segunda Grande Guerra, os governos europeus criaram leis, com natureza transitória, para obrigar senhorios a fornecerem habitação social. Em poucos anos, nos restantes países europeus, estas leis, cuja natureza era urgente, foram revogadas e o mercado de arrendamento trabalhou livremente. Estes mecanismos obrigavam a uma limitação da propriedade, pois o senhorio dificilmente se podia desvincular do arrendatário e com as rendas adaptadas a uma função social. A este sistema foi dado o nome de “vinculismo”.
Ora, ao contrário dos restantes países europeus, em Portugal o “vinculismo” durou durante todo o Estado Novo e permanece no pós 25 de Abril. Não se optou politicamente por deixar o mercado de arrendamento funcionar e este desapareceu. Com o “vinculismo” não se arrendava, pois não compensava fazê-lo.
Após o Novo Regime do Arrendamento Urbano (2006) e as alterações legislativas de 2012, houve uma liberalização do arrendamento. Tal foi suficiente para renovar “meia Lisboa”, para criar riqueza na forma de investimento imobiliário e para trazer pessoas para o centro da cidade.»
Fotografia por Tolu Olubode em Unsplash
O problema vem quando Portugal, ou mais especificamente Lisboa, se torna uma cidade do mundo. Com a explosão do turismo, Lisboa passou a ser um destino que compete diretamente com outras capitais europeias a todos os níveis. Ora quando existe este boom do turismo na capital, a procura de casa aumenta exponencialmente - que rapidamente se torna num efeito bola de neve. A crescente expressão de Lisboa a nível mundial apenas fez com que cada vez mais pessoas se apercebessem das incríveis qualidades que tem para oferecer, e isto traduziu-se num grande aumento da procura de habitação e por consequência do investimento privado no mercado imobiliário.
Este fenómeno, que se tem refletido cada vez mais ao longo dos anos, acaba por trazer alguns problemas consequentes para os portugueses: devido ao aumento das rendas resultado da enorme procura, as pessoas acabam por deixar de poder arrendar uma casa nos grandes centros das cidades.
No entanto, a razão pelo mercado de arrendamento não constar de uma fatia considerável do investimento imobiliário em Portugal não está apenas ligada à qualidade de vida da população portuguesa. Uma das características adquiridas como consequência à falta de fomento do arrendamento em Portugal é, de facto, o sentimento de pertença. Os portugueses gostam de sentir que algo lhes pertence, faz parte da sua cultura. Este sentimento, aliado à prática de rendas muitas vezes inatingíveis para a classe média, traduz-se numa maior inviabilidade deste modelo de negócio.
Fotografia por TOTE SER
Contrariamente ao que muitas vezes se pensa, o mercado de arrendamento não está obsoleto em Portugal, aliás, o interesse em alavancar este modelo de negócio nunca foi maior, e a razão está na disrupção do mercado imobiliário na pós-pandemia. Chego à conclusão que o interesse nunca foi tão expressivo. Ao longo dos últimos anos temos trabalhado de forma muito próxima com investidores e fundos dedicados ao setor residencial, e o feedback é sempre o mesmo. No mês passado, tive a oportunidade de parlamentar com a Round Hill sobre o seu foco atual no mercado, e a resposta foi clara: é óbvio que sabemos que em Portugal o mercado de venda continua a ser imbatível, e ajustamos a nossa estratégia no mercado português respetivamente. No entanto, estaríamos a mentir se disséssemos que o nosso objetivo não é virar a agulha para o mercado de arrendamento, ou mais precisamente, o BTR (build to rent). Nesta tendência de BTR reinam precisamente os projetos de co-living, juntamente com residências de estudantes.
O que impede a expansão do BTR? A Deco Proteste, como análise aos dados registados em entre 2019 e 2020 (que registaram apenas um aumento de 1,8% no número de novos contratos de arrendamento), afirma que uma das maiores dificuldades para o proprietário continuará a ser o ajuste da renda praticada às variações de rendimento disponível. Por outro lado, se é esperado que do mercado hipotecário resultem alguns incumprimentos de créditos e consequente recolocação dos imóveis no mercado, nada impede que esse cenário de incumprimentos também não aconteça no mercado de arrendamento.
Concluindo, apesar das incertezas do mercado, a determinação por parte dos investidores em implantarem este modelo é verdadeiramente incrível. Sob a iminência de alguns ajustes legislativos e outros acertos no mercado, acreditamos que é, de facto, um mercado que irá ter uma expressão cada vez maior nos anos que se seguem.