A Arte do Reposicionamento no Imobiliário
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Temos documentado nos nossos artigos semanais as notícias e tendências emergentes do mercado imobiliário, de forma a incidir luz sobre as diretrizes que estão a ser seguidas pelo mercado. Nos dias de hoje, muitos de nós está a trabalhar em casa, ou talvez cumprindo uma rotatividade escritório-casa. No entanto, não podemos deixar de comparar as nossas vidas atuais com aquelas que sempre vivemos: as mesmas rotinas, os mesmos percursos para o local de trabalho, as mesmas pessoas, a mesma correria de sempre, e a lista continua. É agora realmente que nos deparamos com uma paisagem completamente diferente daquela que tanto estamos habituados. Aos CBDs faltam-lhes a tão característica "confusão", os edifícios de escritório estão vazios, existe estacionamento abundante para os carros, veem-se poucas pessoas na rua - e este panorama faz-nos perguntar: Como serão as coisas daqui para a frente?
A pandemia veio acelerar uma mudança radical no mundo do trabalho. A era do edifício de escritórios com um único propósito está a chegar ao fim, e essa realidade está a ser impulsionada por uma série de ruturas sociais, incluindo o avanço tecnológico, outsourcing generalizado e mobilidade da workforce. Estas mudanças passaram a permitir com que as empresas operem de forma mais eficiente e com menos, forçando os proprietários a repensar o papel da hierarquia dos escritórios, da profundidade do arrendamento, da presença física e da permanência do espaço. Atualmente, os investidores devem garantir que os seus ativos imobiliários constem de uma versatilidade alargada, possibilitando reconversões estratégicas e por conseguinte valorizando os ativos e reduzindo o risco através da sua flexibilidade. A altura para reconverter e reutilizar ativos é agora.
Enquanto se preparam para a incerteza em 2021, muitos investidores imobiliários estão a ser cautelosos em relação aos seus próximos passos. "Agora não é a altura para tomar uma decisão 'para sempre'", disse um entrevistado no relatório das tendências emergentes da consultora PWC. "Não há noção de como será o longo prazo nem como será o futuro."
Foto por TOTE SER
Embora seja necessário ser cauteloso numa atmosfera de incerteza, muitos entrevistados afirmam estar de olho nas oportunidades de reconversão dos seus portfólios para ficar à frente das tendências que podem antecipar com mais confiança. Uma área em que este fenómeno é particularmente relevante é o setor de retalho, onde a explosão do comércio eletrónico durante a pandemia acrescentou uma nova urgência para transformar propriedades e modelos de negócios.
"É tudo uma questão de encontrar o uso mais elevado e melhor para uma propriedade", disse um entrevistado. Quer se trate de um desenvolvimento residencial em terrenos excedentes ou da incorporação de novos armazéns, os imóveis neste setor precisam de ser reinventados.
Lisboa não é exceção, e o feedback dos nossos parceiros ainda mais fundamenta a necessidade corrente de reconverter a paisagem imobiliária não nos centros, como em todo o país. A TOTE SER tem recebido, ao longo dos últimos 3 meses, pedidos de ativos que constem de uma componente de reconversão, encarregando-nos de analisar as oportunidades de mercado e reportar quais os investimentos com mais potencial de retorno e Capex mais competitivo. Resulta de uma prática continuada de 3 décadas a reconverter edifícios de escritórios em habitação e outras utilizações. Entre estes, estão edifícios de escritório que se encontram totalmente desocupados, hotéis distressed e acima de tudo ativos residenciais devolutos. As grandes tendências aqui são sem dúvida o setor residencial, o co-working e a crescente procura de ativos logísticos.
No entanto, por muito simples que pareça, o processo da diversificação dos portfólios consta de uma série de estratégias e gestão associada que garantem o sucesso destas obras de reconversão. É aqui que realmente se verifica a rentabilidade e perspetiva de sucesso de um projeto. Nesta fase, o que realmente interessa é poder contar com um parceiro que proporcione as condições mais vantajosas para o investidor, acompanhando-o desde o scouting inicial, até às obras necessárias, à gestão estratégica do capex, facilidade de licenciamento e finalmente comercialização do ativo. É aqui, tal como em outros negócios, que a grande diferença advém de horas, dias, meses e anos de foco a reconverter para obter valor máximo no resultado, seja na promoção (compra e venda) seja no arrendamento para yields superiores.
Sede da Redbull, antes um armazém
A TOTE SER visa proporcionar a maior qualidade de vida e rentabilidade de investimento dos seus investidores. Mas o fator que a destaca é precisamente a extensão das suas áreas de operação. Para além de proporcionar oportunidades exclusivas aos seus investidores, a característica que a separa é a sua capacidade de rentabilizar cada projeto. E o mesmo princípio se aplica nesta nova tendência. É certo que é possível comprar um hotel encerrado e transformá-lo em habitação, mas será que o seu parceiro consta do know-how e expertise local para reduzir ao máximo os custos de capex e torná-lo mais vendável?
Pat Hauserman, vice-presidente da Tishman Construction, empresa que pertence à AECOM, recomenda avaliar uma propriedade do ponto de vista de um proprietário - estratégia esta que é seguida pela TOTE SER há 30 anos. "Fazemos perguntas sobre qual o desempenho do ativo face à taxa de mercado, qual é o seu potencial e como pode ser melhorado para aumentar o seu desempenho financeiro. Da mesma forma, será um ativo do tipo 'manter' ou 'investir para revenda'? A receita do arrendamento foi maximizada? Quão pouco pode ser investido para obter o melhor retorno?" As respostas a essas perguntas informam as decisões sobre qual abordagem de projeto e construção obterá o melhor valor potencial do ativo.
Modificações estruturais em edifícios podem ser caras, mas são justificadas por fornecer aos proprietários uma gama mais ampla de opções de projeto, gerando novos usos e mais lucrativos. No entanto, modificações substanciais num edifício, como a realocação total ou a remoção do telhado, pilares ou paredes, devem ser táticas e precisas na execução.
Uma estação dos correios transformada em centro comercial
Também a localização de um projeto pode ser o principal fator de reposicionamento do edifício devido à visibilidade. Por outro lado, a reutilização de um edifício e um bom projeto de um ponto de vista da melhor adequação à sua utilização mais rentável numa área menos procurada pode reduzir os custos imobiliários ao ponto que as principais modificações se tornam rentáveis.
Jennifer Brayer, parceira da HLW responsável pelo design, renovação e atualização de vários milhões de m2 quadrados de espaço na JPMorgan Chase, afirma que "o objetivo é mitigar quaisquer custos decorrentes de contornar os inquilinos existentes, quando possível, enquanto ainda se beneficia da manutenção de um fluxo de caixa existente". Uma transição suave de uma população de inquilinos para outra - por exemplo, de rendas mais baixas para mais altas ou de um setor para outro - é a maneira mais segura de construir algo realmente viável e substancial. Brayer continuou: "Temos que pensar para além do edifício; nós queremos investir na construção, qualidade e no bem-estar de uma residência a longo prazo".